规范人防工程使用管理！江西这一地创新建立七项制度

自2020年9月九江市人民防空办公室、九江市住房和城乡建设局联合下发《关于进一步规范住宅小区依法修建的人防工程使用管理的通知》（以下简称《使用管理通知》）以来，九江市浔阳区人民防空办公室积极探索、先行先试、创新举措，用心服务企业，进一步提高新建住宅小区配建的人防工程物业承接、查验效率，不断优化人防营商环境。 

一、加大宣传，建立住宅小区人防工程信息披露制度

一方面，要求开发建设单位在预（销）售商品房时，应在售楼部显著位置张贴公示人防工程信息（如：人防工程位置、面积、人防车位数量以及标识标牌图样），注明人防工程严禁买卖、附赠，不得擅自租赁。

另一方面，在各单元一楼大厅醒目位置粘贴温馨提示“人防三问”，即：您知道您小区的地下室是普通地下室还是人防地下室吗？您知道您所购买或租赁的地下室停车位是普通车位还是人防车位吗？您知道人防车位只能租不能卖且最长租赁期限不超过5年吗？同时将“温馨提示”电子档在小区业主群内进行公示，并在小区物业宣传栏张贴，让广大业主知晓“人防车位只能租不能卖且最长租赁期限不超过5年”这一规定，从源头预防和避免人防车位违规售卖的现象发生。 

二、全程参与，严格落实住宅小区人防工程竣工验收备案制度

一方面督促开发建设单位按要求完成人防工程全部建设内容，对人防工程、人防车位及车辆出入引导作出明显标注，组织竣工验收，办理竣工验收备案手续。

另一方面，将住宅小区人防工程纳入新建物业承接查验备案范畴。住建部门在受理开发建设单位新建物业承接查验申请时，对配有人防工程的小区，属地人防部门必须参与新建物业承接查验，查验合格后，在人防部门监督下，建设单位将住宅小区人防工程移交给项目承接的前期物业服务人，同时签订《人防工程移交协议》《人防工程设备移交确认单》《人防工程资料移交确认单》，由物业服务人承担人防工程平时的使用管理责任。 

三、主动服务，探索制定“一次不跑”上门办理承接查验工作制度

一方面现场查验，主动服务、靠前服务，以企业需求为导向，只要企业申请，区人防办随时到达现场，进行全面查验。另一方面，区人防办将需要开发建设单位和物业企业提供的人防承接查验备案资料，以电子档形式一次性告知相关企业，可一次性完成人防承接查验资料备案工作，实现“一次不跑”办结业务。

四、创新方式，对违规售卖人防车位的开发建设单位实行承接查验纠错整改制度

对2020年9月《使用管理通知》下发后仍发现违规售卖人防车位的情况，采取多种有力措施促整改。一是全额退还，将违规售卖人防车位全部资金退还给购买者；二是以售改租，将违规售卖人防车位协议变更为向人防和物业企业租用协议，并将超出5年的剩余租金退还给购买者；三是权益置换，将违规购卖人防车位换为开发建设单位自有的普通车位（非人防车位）。这些举措确保了国家利益和群众利益不受侵害。 

五、强化管理，规范住宅小区人防工程租赁制度

完成承接查验后，统一由物业服务人负责人防车位的出租、租金收缴、停车管理，设施设备维护、维修及安全管理，协调处理有关矛盾等。本着公开、公平、公正原则，做到小区业主优先，车位信息公开，租赁方式公平，价格优惠公正。统一使用制式《人防地下车位租赁协议》，合同一式三份，租赁户、物业服务人、人防主管部门各执一份。

六、落实保障，建立住宅小区人防工程平时使用费监管制度

物业服务人按照规定收取人防车位平时使用租赁费和物业综合服务费，所收取的人防车位平时使用租赁费优先用于该人防工程的维护和管理，确保人防工程始终处于良好的战备状态。由物业服务人统一在银行开设专用账户，将收取的人防车位平时使用租赁费存入该专户，专门用于所在住宅小区人防工程建设和维护，不得挪作他用。专户受人防主管部门监管。物业综合服务费由物业服务人依法自行收取、管理。 

七、监管并重，建立信用考评制度

对住宅小区人防工程使用管理责任单位进行信用考评考核。按照《九江市物业服务企业信用管理办法》，每年度组织开展物业服务企业信用考评。根据考评结果依规实施奖惩，并将考评结果作为物业服务企业评先评优的重要依据。

随着七项制度的探索建立和落地生效，浔阳区人防办持续以提高，住宅小区承接查验效率为目标，减少了广大业主对人防工程违规使用的信访投诉，进一步提高了房企物业承接查验实效。